Ситуацию на рынке жилья Владивостока следует признать тяжелой

Экспертный совет по строительству качественного жилья в Приморском крае в рамках традиционной выставки «Строительство-2013» провел круглый стол, на котором рассмотрел несколько особенно актуальных вопросов. Речь шла о состоянии рынка жилой недвижимости г. Владивостока, путях снижения себестоимости строительства 1 кв. метра жилья, реализации дорожной карты в строительной отрасли, совершенствовании регулирования градостроительной деятельности и улучшении предпринимательского климата.

Цены признаны астрономическими

Директор «Городского риэлторского центра» Сергей КОСИКОВ отметил, что на сегодняшний день ситуация на рынке жилой недвижимости «если не тяжелая, то очень близка к стагнации». Общее количество сделок по жилью во Владивостоке с начала этого года сильно упало. Зато доля ипотечных кредитов в них значительно выросла и они проходят по 80% сделок. По деньгам ипотечные кредиты доходят до 40% наличной массы, обслуживающей эти сделки. Это говорит о том, что платежеспособный спрос сильно просел. Причины тому - и глобальные, и местные.

У населения были повышенные ожидания от саммита АТЭС и от ряда инвестиционных проектов, которые должны были реализоваться в 2012 году. Но они не оправдались.

Ситуация со стагнацией рынка может продлиться еще год-полтора. Но ко второй половине 2014 года спрос на жилье значительно возрастет.

Роль ипотеки на рынке заметно изменилась. Если в 2007 году она стимулировала удовлетворение ажиотажного спроса на жилье, то теперь она всего лишь поддерживает рынок в состоянии стабильности, стимулируя платежеспособность спроса по сегодняшним ценам рынка. И в дальнейшем, как показывают расчеты, роль ипотеки уже не изменится.

Но притом что спрос на жилье в целом снижается, потребность в квартирах в новых домах остается очень высокой. Она объясняется, например, тем, что за последний год ни одного нового коммерческого проекта многоэтажного дома во Владивостоке на рынок не вышло. Спрос оказался отложен, и в ближайшее время будет только нарастать.

Спрос на жилье постепенно будет перетекать с вторичного рынка на первичный. При этом застройщикам беспроигрышнее заниматься жильем эконом класса. Комфортным, из расчета 18-25 кв. метров на человека в семье. Квартиры площадью 55-60 кв. метров даже при нынешних ценах может себе позволить большинство нуждающихся в них домохозяйств. Кроме того, потребителям это жилье необходимо с отделкой и с гарантией наличия социальной инфраструктуры рядом с домом. И здесь напрашиваются варианты: строить либо точечной застройкой там, где вся инфраструктура уже готова, либо вести комплексное строительство и вводить социальные объекты одновременно со сдачей жилья.

Сергей Иванович высказал мнение, что искусственные попытки снижения цен на 1 кв. метр жилья могут привести к новому кризису на рынке. А выход из кризиса должен быть активен. И для него нужно стимулирование спроса и предложения. Если же искусственно понижать цены, пытаться диктовать их вторичному рынку жилья, на котором царит частик, или законодательно снижать цены, то это будет снижать трудовую активность и возможность свободной миграции жилья. Если же продолжать давить на застройщика, чтобы он снижал цены на строительство квадрата жилья, то он однозначно будет уходить в другие более выгодные для него проекты.

По экономклассу во Владивостоке уверенно прогнозируется ежегодный спрос на жилье в новострое в пределах 100-120 тыс. кв. метров. Считается, что это реальный уровень поглощения рынком сегодняшней народной платежеспособности.

Помимо экономкласса эксперт назвал еще два сегмента рынка, где вскоре ожидается хороший спрос. Это малоэтажное комфортное жилье уровня бизнес-класса или близкого к нему. Ежегодный уровень поглощения рынком такого жилья оценивается в 80-90 тыс. кв. метров в год. И - жилье премиум-класса, которое сегодня почти не попадает в открытый рынок. Однако потребности такого жилья, суммы денег, необходимых на его строительство пока не поддаются прогнозу, поскольку напрямую зависят от деловой и инвестиционой активности в регионе.

Дорогой наш Приморский край

Ведущий заседание экспертного совета председатель совета директоров ГК «Владстройкомплекс» Владимир ШЕЯНОВ не согласился, что стоит строить элит-жилье. По его мнению предложение по этому сегменту новостроя перенасыщено. Кроме того, вряд ли снижение стоимости строительства 1 кв. метра на законодательном уровне должно привести рынок жилья к некой стагнации.

Эксперты сегодня видят и понимают основные проблемы и вопросы, которые надо решать для удешевления строительства и конечной продукции отрасли. Первая причина - высокая стоимость земли. Вторая - заоблачная стоимость подключений и технических условий. Третья - административные барьеры. Если в 1990-е гг. на получение земли и выход на стройплощадку строителям требовалось всего 2 месяца, в 2000-е годы - 4, то сейчас - минимум год. И четвертая - не очень обоснованная цена на строительные материалы.

Владимир Иванович сказал, что ему, как строителю, непонятно, почему в нашем крае и Владивостоке сегодня самый дорогой по стране ремонт, цемент, инертные материалы, лес и пр. Все это ложится на стоимость строительства 1 кв. метра жилья.

Заместитель директора ООО «Владстройкомплекс» Мирослав ЗОЗУЛИНСКИЙ рассказал, с чем же сталкивается застройщик, на примере реализации с помощью Фонда РЖС проекта эконом-класса «Уссурийское загорье». Прежде всего - с дороговизной техусловий. Опять же, притом что правительство РФ уже несколько лет добивается, чтобы вместе с получением техусловий с застройщиком заключался договор на техническое присоединение, по которому до границ участка должны быть подведены все инженерные сети, подключение к которым было бы «спокойно за копейки», на сегодня это совсем не так. Вместе с договором на техническое присоединение были получены и дополнительные техусловия. Техническое присоединение мощности 500 кубометров воды в сутки стоило 32 млн, плюс еще около 18 млн - на прокладку по 500 метров водопровода и ливневки.

Критичнее оказалась ситуация по электроэнергии. На будущий поселок по проекту требуется мощность 159 кВт. В Уссурийске имеется 5 организаций, дающих (или не дающих) электроэнергию. Все они были обойдены, трижды представитель застройщика заходил в ДВЭСК. Все пять организаций по разным причинам отказались закрывать требуемую мощность, и ДВЭСК через 29 дней, положенных для ответа, на официальный запрос также отказал в получении техусловий. Было предложено подождать полгода - может быть, ситуация прояснится.

Выяснилось, что магистральным сетям был предписан отраслевой запрет на выдачу техусловий и заключение договоров, в которых рассматривается мощность менее чем 220 мегаватт. Хотя вопрос по обеспечению будущего загорья электричеством решается уже 4 месяца, конца процесса не видно.

Владимир Шеянов сказал, что с этим сталкиваются буквально все приморские застройщики. При этом непонятно, почему в Китае, куда продается наша энергия, она стоит дешевле, чем у нас, и - почему там (при их дефиците) свободно дают строителю плошадку - развивайте, стройтесь, а у нас такого нет. Хороший пример: Фонд РЖС к площадке «Солнечной долины» в районе пос. Трудовое подвел сети за свой счет. С другой стороны, получается абсурдно, когда застройщика, строителя нагружают различными обременениями, которые в конечном счете ложатся через цену квадрата на человека, который приобретает жилье. Анализ техусловий строящихся жилых объектов по Владивостоку показал, что их стоимость на сегодня составляет 20-62% от стоимости строительства в целом. Когда же недавно на совещании с сетевиками вице-губернатор Владимир БАЛАН задал им вопрос «насколько и за счет чего в крае можно снизить издержки инвесторов», все мудро промолчали.

Генеральный директор ИК «Восточные ворота» Иван БУЛЕНОК откровенно прокритиковал и ситуацию, и то, как с ней у нас поступают:

- Может, у нас сегодня кто-то и желает строить дешевое жилье, но никто не хочет. Чтобы получить отвод земельного участка, нужно заплатить бешеные деньги. Какие - каждый знает. Первые деньги приходится платить именно за это. Если не будешь их платить, то за 4 года - управишься. Практически в каждом кабинете борются с коррупцией! Вопрос о коррупции - это вопрос мэру города, его заместителям. Я, например, не могу получить ответ от них, сколько дешевого жилья и какого класса надо построить сегодня во Владивостоке, сколько людей стоит на него в очереди.

Вопрос по техусловиям тоже никто не желает решать. Сегодня компания с МЖСК «Варяг» строит во Владивостоке небольшой микрорайон на ул. Черняховского на 850 квартир. При себестоимости квадрата без подсоединений к сетям его стоимость получается 35-37 тысяч рублей. Но подсоединение обходится еще в 7 564 рубля на квадрат жилья. С 31 декабря 2010 года в крае утверждены кадастровые цены на землю, по которым здесь квадрат земли под жилье оценивается в 5680 рублей. На практике для квартиры площадью 50 кв. метров нужно 120 кв. метров территории. То есть, за землю под эту квартиру человек должен заплатить около 700 тысяч рублей. В итоге стоимость квадрата превышает 50 тысяч.

Строя этот микрорайон, компания решает вопрос жилья для молодежи, для тех, кто может купить жилье в складчину со всеми родственниками или отрабатывая стоимость квартиры на самой стройке. Понятно, что нагрузки по цене земли и техусловиям полностью ложатся на них.

Конечно, дороже делает строительство и то, что кирпич приходится возить из Южной Кореи, Екатеринбурга, Иркутска и т.д. В прошлом в крае выпускалось до 545 млн штук кирпича в год, а сегодня едва 15 млн. По мнению Ивана Ивановича, не создав своей стройиндустрии, край не сможет уменьшить себестоимость строительства жилья. И вообще, надо обращать внимание на все, «понимая, что если цена на бензин стала выше, то дороже стало все, начиная от куска хлеба».

Депутат думы г. Владивостока Александр ЮРТАЕВ привел пример, что в Первомайском районе за 40 дней вырос хороший дом с мансардой квадратов на 1000. Из разговора с южанином-собственником выяснилось, что по договору с китайцами строительство 1 кв. метра ему обошлось всего в 5 тыс. рублей. Вероятно, в этой точке оказалась некая сетевая аномалия и вопросы коррупции были решены каким-то другим способом, но факт есть факт. Возможности снижать цену квадрата есть, и их надо использовать, иначе город будет продолжать терять молодежь: «Правильно сказал Иван Иванович, она уезжала и уезжать будет, потому что ей нужно жилье и работа. Хотя бы одну проблему решить - жилье. Это уже какая-то зацепка!» Плюс - какая-то социальная инфраструктура.

По мнению Александра Григорьевича, цена квадрата новостроя должна быть в два раза меньше, но снижать цену надо создавая более удобные условия для строительства и строителей. Для этого он, в частности предложил экспертному совету просить губернатора Приморского края решить вопрос о безвозмездном подключении к инженерным сетям строящихся многоквартирных домов либо решить вопрос возврата средств строителей, которые прокладывают сети за свой счет.

Опять же, если объекты АТЭС подключались бесплатно, то все новые жилые дома и пр. подобное - подключаются исключительно платно. При этом федеральные деньги застройщикам почему-то забывают платить.

Куда деть народ?

В ходе обсуждения рекомендаций экспертного совета губернатору было высказано, что городу и краю надо бы поработать еще над одним законом - о расселении, в котором были бы прозрачно и ясно прописаны правила этой процедуры у нас.

Вероятно, уже в ближайшие дни губернатор получит отредактированный пакет предложений и примет решения по тому, как в крае должны вести себя цены на жилье, каким козырем у нас надо бить дорожную карту в строительстве, чтобы она работала, и как взбодрить инвесторов.