В Приморье с малоэтажкой хлопот много – результат не предсказуем

Завершается очередной строительный сезон. Если в преддверии его еще были какие-то надежды, что 2013 г. станет для дальневосточников прорывным в расширении масштабов малоэтажного домостроения, то скоро выяснилось, что условия для этого, мягко говоря, не созданы.

Строители разных компаний отмечают, что заказы в этом сегменте в основном держатся на прежнем уровне, а то и уменьшились. Производители стеновых материалов, надеявшиеся на резкое увеличение спроса на свою продукцию, тоже не увидели свежей активности ИЖС и роста заказов. Само же население в какой-то степени начинает трезветь в своих желаниях вырваться из каменных джунглей и видеть не только плюсы своего дома, но и минусы как его строительства, так и будущей в нем жизни.

Велик плен желаний

Рынок нового жилья должен опираться на желания и реальные потребности людей. Инвестиционно-строительные компании, чтобы добиться на нем успеха, возводят сегодня то, что, очевидно, пользуется стабильным спросом и может быть продано. Некоторые отваживаются проводить свои узкие маркетинговые исследования, чтобы убедиться, что они не ошибаются с какой-то своей идеей. И результаты этих «замеров» особого оптимизма в отношении малоэтажных проектов не вселяют. Хлопот с таким строительством - уйма, а результат труднопредсказуем. В условиях Дальнего Востока заниматься малоэтажным комплексом выгодно, если он строится не менее чем для 200-300 семей. Найти их под малоэтажный проект значительно труднее, чем под 300-квартирный новый дом в городе. Проекты малоэтажных поселков даже в престижных пригородах Владивостока реализуются долгие годы, потому что реальные покупатели не валят валом, а появляются как редкий гость.

Принято считать, что чуть ли не каждый россиянин хочет жить в своем личном доме на своем куске земли. Однако оказывается, что у нас так мыслят не все, и даже не большинство. В этом году по заданию администрации Приморья Агентство по привлечению инвестиций в Приморский край выполнило интересную работу - маркетинговое исследование рынка жилой недвижимости в сегменте индивидуального жилищного строительства. По его результатам, улучшить свои жилищные условия за счет новоселий в индивидуальных жилых домах хотели бы только 11,8% участников исследования, и еще 2,9% высказали желание поселиться в малоэтажном доме до трех этажей. Но в три раза большее по отношению к этим категориям количество людей отдавали предпочтения квартирам в многоэтажных домах!!!

Опять же, в последние шесть лет объемы ввода по ИЖС в Приморском крае держались примерно на одном уровне - около 200 тыс. кв. метров в год, при пике в 2009 г. в 230,2 тыс. и минимуме в 2010 г. - 184,7 тыс.

Чтобы этот ввод резко увеличился, надо, чтобы сами люди революционно передумали жить в многоэтажных домах в пользу индивидуальной малоэтажки. Без их осознанного выбора этого не случится. Свое жилье должно быть настолько лучше квартиры в городской многоэтажке, чтобы не оставалось никаких сомнений, что надо строить или покупать именно его. Оно должно быть в соседстве с «территорией занятости», иметь не хуже городской социалку, быть в границах хорошо развитого населенного пункта (около 60% желающих) или в приемлемой доступности от крупных городов, экономичным в эксплуатации и т. д. Естественно, главной проблемой развития дальневосточной малоэтажки остается земельная. А с землей под ИЖС по-прежнему туго.

Земля не пускает

Главным стимулом, который делает малоэтажку привлекательной для людей, является пусть маленький, но свой участок земли. Названное исследование, например, отмечало, что около 8,5% приморцев хотели бы иметь под домом до 6 соток земли, 33,9% - от 6 до 10 соток, 35,59% - 11-15 и 22,03% - 16-20 соток. Впрочем, немало дальневосточников, по разным прежним исследованиям, были согласны и на большее - 30-50 соток, и даже на гектар. Это не говоря о желающих фермерствовать. Просторы региона вроде бы позволяют обеспечить всех желающих, а на деле получается, что земли под ИЖС предлагаются либо на свободном рынке, либо через очереди. В первом случае - дорого, во втором - долго или бесполезно ждать.

Бесплатное предоставление земли желающим иметь свой дом  - конечно, именно то, что может резко увеличить объемы индивидуально-жилищного и малоэтажного строительства. Кстати, на одном из заседаний президиума Госсовета, посвященном социально-экономическому и демографическому развитию Дальнего Востока и Забайкалья, президент заявил, что на Дальнем Востоке вообще надо безвозмездно предоставлять землю для строительства малоэтажного жилья, что в комплексе с другими мерами поможет «переломить негативные демографические тенденции, привлечь в регион квалифицированных молодых специалистов».

Серьезный вопрос - где земля под малоэтажку сегодня выделяется или будет выделяться. Крупнейшее наводнение на р. Амур, затронувшее в этом году южные регионы Дальнего Востока, нанесло серьезный ущерб частному сектору, который оказался особенно беззащитен перед стихией. Только в Амурской области в зоне паводка оказалось в целом около 7,4 тыс. жилых домов. И по всем пострадавшим регионам 11 тысяч человек были признаны нуждающимися в новом жилье, поскольку прежнее пришло в полную негодность.

То есть участки, которые потенциально опасны, должны исключаться из планов строительства любого нового жилья, многоэтажного или индивидуального, кроме временного. Опять же муниципалитеты нередко сегодня даже многодетным семьям предлагают под ИЖС такие территории, которые во многом неудобны для жизни, очень дороги в освоении, проблемны по техусловиям и в эксплуатации и т. д. Это пугает. Имеющееся желание своего дома у многих - не железное. Нежеланный участок его отбивает. Посмотрит человек на пару таких участков - и охота по ИЖС проходит, а его отказы - хороший предлог исключить его из очереди: «он сам не знает, чего хочет».

И правда: кто его знает, чего он желает? Хотя его желания может оформить в неплохой проект любой, даже начинающий, архитектор. Относительно недорого, в пределах 15-30 тыс. рублей, можно подобрать проект индивидуального или малоэтажного малоквартирного дома через каталоги проектов, выставленных на сайтах в Интернете.

Дом из кирпича

Уже полтора десятка лет в стране идет борьба с кирпичом. Он перестал устраивать, потому что недостаточно «теплый». Но спрос на кирпичный индивидуальный дом у нас по-прежнему остается на первом месте. Его предпочитают более 39% потенциальных покупателей.

Производство кирпича в ДФО по сравнению с 1980-ми гг. значительно упало. Более-менее качественный выпускают всего несколько дальневосточных заводов. Везти его приходится из Сибири, западных районов страны и даже из-за рубежа. Строительство индивидуального дома из кирпича обычно требует 6-12 месяцев. Серьезные затраты на такой дом оправданы хорошим сроком службы: он без особых проблем, если сделан из качественного материала, может простоять 100-150 лет, а дальнейшая реконструкция может продлить срок его жизни сверх этого.

Сейчас в дальневосточных регионах кирпичные индивидуальные дома в «чистом виде» строятся как исключение. Частник, теряя на отоплении, почувствовал, что такой дом ему не по карману. Поэтому теперь обычнее - комбинированная стена с применением различных материалов и эффективных технологий утепления и облицовки дома. Она дешевле и обеспечивает больший выход полезной площади.

Привлекательный блок

Дефицит кирпича в ДФО активно возмещается за счет увеличения использования стенового блока, который производится практически во всех регионах Дальнего Востока. Причем есть определенное разнообразие - бетонный, полистиролбетонный, газобетонный и ячеистый, андезито-базальтовый, шлакоблок, арболитовый, силикатный и пр. В последнее время появились комбинированные теплоэффективные блоки.

По сравнению с кирпичом блок позволяет сократить время строительства, менее трудоемок. Обычно он не блистает облицовочными характеристиками, но по прочности близок к кирпичу, и это определяет к нему особые симпатии потребителя. Обычно он используется как основной материал в комбинированной наружной стене, активно применяется для перегородок. Его доля в малоэтажном строительстве в регионе, по оценкам экспертов, сегодня составляет около 10-12%, но может и увеличиться.

Перспективный монолит

Монолитные технологии в малоэтажном жилищном строительстве на Дальнем Востоке пока что применяются незаслуженно мало, хотя первый опыт в Хабаровске был получен еще в 1980-х гг. Кстати, сегодня с ними работает «Дальспецстрой», используя высокопроизводительную оборачиваемую опалубку. При хорошей организации труда бригада из нескольких человек буквально за смену способна отлить коробку такого индивидуального монолитного дома. Если бетон качественный, то такой дом может прослужить не меньше кирпичного. Однако такое строительство неэффективно на мелких заказах. Ему нужен размах, поток. Один из последних примеров - это малоэтажная застройка нового микрорайона Патрокл во Владивостоке.

Лучше, даже в глубинные районы ДФО, проникает технология строительства домов в несъемной опалубке из пенополистирола. Монтаж опалубки прост, производство бетона - на месте. Скорость строительства достаточно высокая, и оно относительно недорого. Поверх несъемной опалубки по стекловолоконной сетке наносится штукатурка на основе полимеров или обычным цементным раствором по стальной сетке. Спрос на монолитную малоэтажку сегодня оценивается примерно в 8%.

Сборный железобетон

Малоэтажные дома из сборного железобетона можно встретить в разных регионах ДФО. Но они в основном построены еще в советское время из «холодных» панелей. Опыт их эксплуатации отбил у потребителей желание строить их в новых условиях. Однако дом из железобетонных панелей быстро возводится - за несколько дней коробка готова. И для такого строительства возможно использовать современные экономичные трехслойные панели с утеплением, на выпуск которых перешли немногие уцелевшие с начала 1990-х годов дальневосточные заводы КПД.

Производители уверяют, что такой дом относительно недорог в строительстве и обязательно прослужит семье не меньше одного поколения.

Деревянное домостроение

Деревянный дом сохраняет свою популярность у дальневосточников уже в новых технологиях, которые неплохо дополнили прежние на основе доски, бруса и бревна. Во всех регионах ДФО давно активно идет строительство жилых домов по канадской деревянной технологии. Ведется строительство из оцилиндрованного бревна, клееного бруса, деревянных сэндвич-панелей СИП и пр.

Домам из дерева в Приморье сегодня отдают предпочтение около 36% потенциальных покупателей и заказчиков индивидуального жилья. Однако спрос на них мог бы быть выше. Считается, что цены на эти материалы для наших лесных регионов слишком завышены, а их качество остается недостаточно высоким. Да и не всегда технологии выдерживаются на достаточно высоком уровне строителями. К сожалению, малоэтажкой сегодня часто занимаются строители с невысокой квалификацией.

Сама база производства современных деревянных материалов и конструкций на Дальнем Востоке остается слабо развитой, и многие из них ввозятся из других регионов. Транспортные расходы сильно удорожают квадратный метр деревянного дома. Одно из инновационных предприятий деревянного домостроения в Приморье сразу же после открытия оказалось на грани банкротства, поскольку не располагало лесосечным фондом под свои мощности, а лесорубы с ближних делян отказались поставлять этому заводу лес. Квадрат жилья в доме, собранном из его конструкций, по стоимости оказался 50-55 тыс. рублей, в то время как рынок готов был принять ее не более чем 35-40 тыс.

Часть потребителей считает, что дерево, применяемое по новым технологиям, не дышит и уже не может считаться экологичным материалом. А по старым - остается горючим, подверженным гниению и горению, его точат насекомые и т. д. При хорошем уходе деревянные дома служат довольно долго, но, теряя уход, быстро ветшают и приходят в негодность.

Другие технологии

Для наших регионов с коротким строительным сезоном в малоэтажном домостроении актуально применение технологий быстровозводимого жилья. К ним относятся некоторые деревянные. В частности, упомянутые деревянно-каркасные и собираемые из деревянных сэндвич-панелей.

В последние годы в этой категории малоэтажки заметен рост строительства из металлических сэндвич-панелей с пенополистиролом или пенополиуретаном, комплекты которых изготавливаются уже рядом дальневосточных предприятий. Гарантированный срок службы такого дома около 50 лет.

Несколько лет назад началось проникновение в регион технологии ЛСТК - легких стальных тонкостенных конструкций, которые позволяют буквально за 1-1,5 месяца построить индивидуальный дом «под ключ». Срок службы такого дома около 70-100 лет.

Комплекты быстровозводимого индивидуального жилья различных поставок сейчас собираются для людей, пострадавших от недавнего наводнения в районе Амура. Такие дома могут использоваться для быстрого создания муниципалитетами маневренного фонда, под освоение целевых программ жилищного строительства и пр.

Для потребителей быстровозводимые дома удобны тем, что они зачастую позволяют обойтись своими силами без привлечения строителей, что существенно экономит их средства.

Энергоэффективный дом

В Москве в Фонде РЖС в сентябре прошла встреча сопредседателей Российско-Японской рабочей группы по вопросам городской среды. При этом японская сторона выразила готовность предложить свой опыт строительства домов «с нулевым энергопотреблением» из современных экологичных материалов с низкой теплопроводностью с оснащением их солнечными батареями.

Стоит отметить, что строительство энергоэффективных домов в ДФО ведется пока слабо. И требует определенного толчка. Сдерживает отсутствие политики стимулирования такого строительства. Частные заказчики на индивидуальное жилье обычно оптимизируют затраты на строительство, а применение тепло-энергоэффективных технологий приводит к удорожанию строительства до 30%. При этом на «нулевое энергопотребление» местные проекты энергоэффективных экодомов пока не претендуют. Хотя при большом количестве солнечных дней в году на Дальнем Востоке разовые затраты потребителя на мероприятия «теплого дома» могут окупить себя в течение 8-12 лет.

Хороший выбор на рынке стройматериалов привозных и местных утеплителей позволяет сделать дом из любых конструктивов экономным по теплопотерям и энергопотреблению.

В комплектации индивидуального дома большое значение играют новые строительные материалы и конструкции. Они сегодня не дефицитны, и их ассортимент позволяет удовлетворить любой вкус и любые запросы.